O aumento do aluguel<\/strong> motivou um grande n\u00famero de comerciantes a recorrerem \u00e0 Justi\u00e7a<\/strong> para evitar o fechamento<\/strong> definitivo de lojas e estabelecimentos na pandemia. O \u00edndice que normalmente corrige os contratos, o IGP-M<\/strong> , acumula alta em 12 meses de 32,02%<\/strong> em abril.<\/p>\n\n\n\n Os pedidos se concentram na redu\u00e7\u00e3o ou suspens\u00e3o do valor do aluguel. Em geral, comerciantes que comprovaram ter sido afetados financeiramente conseguiram redu\u00e7\u00e3o, mas dentro de alguns par\u00e2metros. J\u00e1 existem a\u00e7\u00f5es que garantiram\u00a0abatimento<\/strong>\u00a0de at\u00e9\u00a080% no aluguel<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Mas normalmente a autoriza\u00e7\u00e3o \u00e9 menor e para per\u00edodos limitados, como enquanto durarem medidas que impe\u00e7am ou restrinjam a abertura da loja. Tem prevalecido o entendimento de que os fardos da pandemia devem ser compartilhados, o que significa que n\u00e3o h\u00e1 suspens\u00e3o de pagamento.<\/p>\n\n\n\n A solu\u00e7\u00e3o \u00e9 reduzir o valor<\/strong> : o inquilino paga menos, mas o dono do im\u00f3vel continua a receber uma parte.<\/p>\n\n\n\n Levantamento feito pela equipe c\u00edvel do escrit\u00f3rio de advocacia Finocchio & Ustra Advogados re\u00fane, entre outros, casos de restaurantes, loja de carros, escola, estabelecimentos que funcionam em shoppings e at\u00e9 mesmo uma igreja que, ao fechar as portas, teve sua arrecada\u00e7\u00e3o prejudicada.<\/p>\n\n\n\n Os casos abrangem processos da primeira e da segunda onda da pandemia. Foram levantados exemplos nos Tribunais de Justi\u00e7a (TJs) do Distrito Federal, Goi\u00e1s, Mato Grosso do Sul, Minas Gerais, Paran\u00e1, Rio de Janeiro, Rio Grande do Sul, Rond\u00f4nia, Santa Catarina, S\u00e3o Paulo.<\/p>\n\n\n\n Em Gravata\u00ed, na Regi\u00e3o Metropolitana de Porto Alegre, uma lanchonete conseguiu um desconto de 30%<\/strong> , porque \u201c\u00e9 preciso dividir entre o locador e o locat\u00e1rio o esfor\u00e7o necess\u00e1rio para a continuidade da rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica neste momento de crise\u201d.<\/p>\n\n\n\n Em Goi\u00e2nia, uma loja conseguiu na primeira inst\u00e2ncia desconto de 30%. Tentou diminuir o valor ainda mais na segunda inst\u00e2ncia, sem \u00eaxito, porque a avalia\u00e7\u00e3o foi de que a redu\u00e7\u00e3o j\u00e1 autorizada estava \u201cem observ\u00e2ncia aos princ\u00edpios da razoabilidade e da proporcionalidade, a fim de se preservar, em \u00faltima an\u00e1lise, o equil\u00edbrio entre os contratantes\u201d.<\/p>\n\n\n\n Em Belo Horizonte, uma loja conseguiu\u00a0reduzir em 70%<\/strong>\u00a0o aluguel na primeira inst\u00e2ncia. Na segunda inst\u00e2ncia, por\u00e9m, o valor ficou em 50%, \u201ccomo forma de n\u00e3o se prejudicar demasiadamente uma das partes em detrimento da outra”, uma vez que \u201cos efeitos da pandemia s\u00e3o sentidos por todos\u201d.<\/p>\n\n\n\n “A suspens\u00e3o do aluguel comercial em raz\u00e3o do fechamento dos estabelecimentos, ela majoritariamente n\u00e3o foi aceita. O que alguns tribunais foram aceitando, conforme o caso, foi uma redu\u00e7\u00e3o, um percentual do aluguel para n\u00e3o onerar nenhum dos lados. Mas mesmo assim tem algumas decis\u00f5es que nem isso d\u00e3o, que acabam mantendo o valor tal como est\u00e1, ou aguardando que o locador responda a a\u00e7\u00e3o, para numa an\u00e1lise mais aprofundada definir um percentual de desconto”, diz a advogada Raissa Martins, que participou da elabora\u00e7\u00e3o do levantamento.<\/p>\n\n\n\n Para Angelo Campos, de 60 anos, o jeito foi fechar as portas de algumas unidades de sua\u00a0rede de lojas<\/strong>\u00a0. Ele recebeu reajustes que variam de 24% a 31% no aluguel de seus pontos de venda.<\/p>\n\n\n\n “At\u00e9 aceitamos uns 9%, que j\u00e1 \u00e9 um n\u00famero alto, mas esse percentual de reajuste que tivemos n\u00e3o tem como. Precisei fechar algumas lojas e terei que fazer isso com mais algumas caso n\u00e3o haja negocia\u00e7\u00e3o. N\u00e3o est\u00e1 nada f\u00e1cil. Ter um aumento como esse, no meio de uma pandemia na qual as lojas ficaram fechadas por quatro meses e depois por mais 45 dias \u00e9 invi\u00e1vel”, disse.<\/p>\n\n\n\n E de fato h\u00e1 casos em que a Justi\u00e7a n\u00e3o reduz o valor. Em Porto Velho, uma concession\u00e1ria de ve\u00edculos n\u00e3o conseguiu demonstrar queda no faturamento ou a dificuldade em manter pagamentos.<\/p>\n\n\n\n Em Bras\u00edlia, uma solicitou a suspens\u00e3o do aluguel, mas n\u00e3o pleiteou uma redu\u00e7\u00e3o menor, e teve o pedido negado numa decis\u00e3o que trouxe a observa\u00e7\u00e3o: \u201c\u00e9 importante dizer que a pandemia n\u00e3o \u00e9 um salvo conduto para o descumprimento generalizado dos contratos\u201d.<\/p>\n\n\n\n Os tribunais analisam as caracter\u00edsticas espec\u00edficas de cada caso. Um restaurante em um shopping de Florian\u00f3polis, por exemplo, queria suspender o aluguel por dez meses. O Tribunal de Justi\u00e7a de Santa Catarina (TJSC) se limitou a reduzir o valor em 30% porque, entre outra coisas, o estabelecimento p\u00f4de funcionar na maior parte da pandemia e, mesmo quando estava fechado, ainda poderia fazer entregas.<\/p>\n\n\n\n Em Curitiba, uma rede de academias conseguiu na primeira inst\u00e2ncia desconto de 80% no aluguel pago em uma de suas unidades. Na segunda inst\u00e2ncia, foi levado em conta o tamanho da rede, espalhada por todo o pa\u00eds, e o desconto foi reduzido para 40%.<\/p>\n\n\n\n Uma escola em Minas Gerais conseguiu manter na segunda inst\u00e2ncia desconto de 76% porque \u201ca atividade-fim explorada \u2014 ensino particular da educa\u00e7\u00e3o infantil, pr\u00e9-escola e ensino fundamental \u2014 foi severamente atingida pela pandemia, diante do fechamento das escolas\u201d.<\/p>\n\n\n\n Em S\u00e3o Paulo, uma cafeteria conseguiu negociar ano passado desconto de 50% por per\u00edodo determinado. Ap\u00f3s o fim o prazo, as dificuldades econ\u00f4micas continuaram, mas os propriet\u00e1rios se negaram a diminuir o valor.<\/p>\n\n\n\n A situa\u00e7\u00e3o piorou com novas restri\u00e7\u00f5es no Estado de S\u00e3o Paulo e, ao analisar o recurso, a 31\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo (TJSP) autorizou a continuidade da redu\u00e7\u00e3o de 50%.<\/p>\n\n\n\n Uma igreja em Belo Horizonte conseguiu abatimento de 80% no aluguel. O dono do im\u00f3vel recorreu, alegando, entre outra coisas, que o decreto de 2020 n\u00e3o suspendia atividades religiosas.<\/p>\n\n\n\n Destacou que a igreja tem emissora de r\u00e1dio e de TV, al\u00e9m de WhatsApp, com alcance maior do que os cultos. Acrescentou que sobrevive do aluguel pago pela igreja e por outros inquilinos.<\/p>\n\n\n\n A 11\u00aa C\u00e2mara C\u00edvel o Tribunal e Justi\u00e7a de Minas Gerais (TJMG) negou recurso. Houve reconhecimento de que o decreto n\u00e3o inclu\u00eda igrejas, mas a decis\u00e3o avalia que a igreja foi afetada, \u201cuma vez que as arrecada\u00e7\u00f5es, em sua maioria, s\u00e3o realizadas no momento de celebra\u00e7\u00f5es de seus cultos\u201d.<\/p>\n\n\n\n Algumas vezes, o caso n\u00e3o precisa ir \u00e0 Justi\u00e7a, porque h\u00e1 negocia\u00e7\u00e3o pr\u00e9via entre propriet\u00e1rio e inquilino.<\/p>\n\n\n\n “Grande parte vai negociar mesmo, n\u00e3o s\u00f3 em aluguel, mas em contratos em geral. Ent\u00e3o a gente tem estimulado, e tem dado muito certo essa negocia\u00e7\u00f5es para definir per\u00edodos, pensar em medidas, algumas sa\u00eddas”, explica Raissa.<\/p>\n\n\n\n Paralelamente, h\u00e1 uma outra discuss\u00e3o na Justi\u00e7a: a substitui\u00e7\u00e3o do IGPM pelo IPCA, o \u00edndice oficial de infla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n O economista Cl\u00e1udio Frischtak, fundador da Inter B. Consultoria, elaborou estudo em que contrasta o desempenho dos dois indicadores e avalia o uso do IGP-M para indexar contratos em geral, n\u00e3o apenas alugu\u00e9is.<\/p>\n\n\n\n Segundo o texto, em condi\u00e7\u00f5es excepcionais como as da pandemia, marcada por um choque de pre\u00e7o de commodities e pela forte alta do d\u00f3lar, o uso do IGP-M nega a fun\u00e7\u00e3o de um \u00edndice de corre\u00e7\u00e3o, que \u00e9 \u201cpreservar o valor objeto do contrato da corros\u00e3o inflacion\u00e1ria, evitando ganhos sem causa de qualquer das partes\u201d. O texto conclui que usar o indicador n\u00e3o faria \u201csentido econ\u00f4mico\u201d.<\/p>\n\n\n\n\u2018N\u00e3o onerar nenhum lado\u2019<\/h3>\n\n\n\n
Papel do IGP-M<\/h3>\n\n\n\n